ЗПИФ «ИТ Девелопмент» – комбинированный закрытый паевой инвестиционный фонд, владеющий долей до 20%* в проекте по строительству высокотехнологичного центра обработки данных (ЦОД) уровня Tier-3 в Москве, на ул. Рябиновая. Фонд является финансовым инструментом, реализуемым под управлением Управляющей компании и позволяет инвесторам получить долю в прибыли от строительства и продажи инфраструктурного проекта.
Фонд имеет срок жизни, совпадающий с периодом реализации указанного девелоперского проекта.
Строительство центров обработки данных – один из самых доходных и быстрорастущих сегментов цифровой инфраструктуры. С развитием интернета, цифровизации бизнеса, искусственного интеллекта и облачных технологий спрос на услуги ЦОД экспоненциально растет. Прямые инвестиции в такие проекты требуют десятков миллиардов рублей и глубокой технологической экспертизы, что делает их недоступными для большинства частных инвесторов. Фонд решает эту проблему, позволяя вложиться в строительство высокотехнологичного объекта с капиталом от 50 миллионов рублей и получить прямой доступ к прибыли проекта.

Цель фонда

Целью фонда является получение дохода от инвестирования в проект по строительству, эксплуатации и последующей продажи центра обработки данных уровня TIER-3 с IT-мощностью 20 МВт (1800 серверных стоек), увеличения стоимости активов в процессе строительства и заполнения объекта арендаторами, а также получения прибыли от последующей продажи действующего ЦОД или долгосрочной эксплуатации с распределением арендных потоков.

Инвестиционная стратегия фонда

Инвестиционная стратегия фонда – получение прибыли от реализации проекта по строительству, эксплуатации и продажи центра обработки данных на ул. Рябиновая в Москве.
Средства инвесторов поступают в ЗПИФ и направляются в проект в виде акционерного займа, обеспечивая фиксированную доходность начиная с инвестиционной фазы проекта. По мере увеличения строительной готовности, ввода объекта в эксплуатацию и заполнения стоек арендаторами (технологические компании, банки, операторы связи, маркетплейсы, IT-компании) происходит планомерное увеличение стоимости инвестиционного фонда и рыночной стоимости актива. После продажи проекта — в фонд поступает возврат тела предоставленного займа, накопленные проценты по нему и 20% прибыли от реализации проекта. После чего — средства распределяются пайщикам, а фонд завершается.По мере увеличения строительной готовности и роста выручки от продажи недвижимости происходит планомерное увеличение стоимости инвестиционного фонда (пая). Распределение прибыли между пайщиками осуществляется после сдачи ЖК в эксплуатацию, расчетов с банком, уплаты налогов и по мере продаж остатков недвижимости.

Распределение дохода между пайщиками осуществляется в два этапа:

1. Процентный доход по акционерному займу в размере КС ЦБ + 3% годовых в период строительства и эксплуатации
2. Распределение 20%* прибыли проекта начиная со 2-го года эксплуатации из чистого операционного дохода (за вычетом обслуживания банковского кредита)
3. Получение 20%* доли от прибыли при продаже актива

Базовый сценарий предполагает продажу готового и заполненного ЦОД как действующего бизнеса в 2028-2030 году с целевой IRR от 30% до 35% годовых. Стресс-сценарий – долгосрочная эксплуатация объекта с регулярным распределением арендной прибыли пайщикам и резким ростом доходности после полного погашения банковского кредита в 2034-2035 годах.

*Доля владения фонда пропорциональна размеру сделанной им инвестиции на текущей момент, из оценки 2 млрд. рублей за 20% проектной компании.

О проекте

Расположенный в Западном административном округе Москвы (район Очаково-Матвеевское), ЦОД «Рябиновая» — это современный высокотехнологичный центр обработки данных, реализуемый ведущим девелопером MR Group в команде с индустриальным девелопером RBNA и одним из лидеров рынка проектирования и эксплуатации ЦОД — ГК «Свободные технологии» (СТИ, ART Engineering, Key Point).
Проект представляет собой глубокую модернизацию и переоборудование капитального индустриального здания под строгие требования передовой IT-инфраструктуры. Отличное расположение (всего 1,5 км до МКАД и 20 минут до Москва-Сити), а также наличие подведенных энергомощностей делают эту площадку идеальным вычислительным узлом для цифровых компаний страны.
Комплекс проектируется по международным стандартам отказоустойчивости Tier-3, что гарантирует бесперебойную подачу электричества, сложное охлаждение и высочайший уровень надежности серверов. ЦОД рассчитан на IT-мощность 20 МВт и вмещает 1 800 серверных стоек. Инфраструктура объекта способна закрыть экспоненциально растущие потребности банков, мобильных операторов, маркетплейсов и нейросетей в безопасном хранении и обработке колоссальных массивов данных.
Ключевым преимуществом проекта является высокая готовность площадки: само здание с правами аренды на земельный участок уже приобретено, а вокруг кластера обеспечена высокая концентрация точек подключения к телеком-магистралям. В сочетании с выдающимися показателями энергоэффективности (PUE < 1.5) это позволяет запустить объект в эксплуатацию в максимально короткие сроки и начать генерировать арендный поток.

Адрес: г. Москва, ЗАО, ул. Рябиновая (р-н Очаково-Матвеевское)